【案情简介】

2015年4月，刘某通过地产中介居间介绍欲购买一套位于宝安区深宝花园*栋*号房产，并约见了卖方林某，经双方协商一致，签订了《房地产买卖合同》（由于签订合同时林某妻子未在场，合同上只有林某的签字），约定出售转让成交价157万元。

合同签订时，刘某支付了定金2万元。第二天，林某就告知中介公司工作人员表示林某妻子不愿出售该房产，欲解除合同。刘先生经过仔细谭玲春律师，并听取其建议先致函给林某和林某妻子，通知其继续履行合同，否则将以诉讼方式解决纠纷。后协商未果，刘某将林某及其妻子共同诉至宝安区法院，要求解除合同、林某返还定金并支付成交价20%的违约金，林某妻子承担连带赔偿责任。

【庭审过程】

庭审过程中，原被告双方主要就合同是否成立并生效的问题存在争议，双方意见如下：

原告诉称：

一、合同签订时，林某妻子虽不在场且未在合同上签字，但已通过电话表示愿意出售涉案房产，因此原告有理由相信两被告均同意出售涉案房产，合同系三方真实意思表示，故合同成立且合法有效，两被告应履行合同义务。

二、两被告拒不履行合同义务并表示解除合同，经原告及第三人（居间方）多次催促仍拒不履行，导致交易无法继续。两被告的行为已经构成根本违约，原告有权解除合同并要求两被告支付合同明确约定的转让成交价20%的违约金。

被告辩称：合同未经两被告共同签字确认，依法未成立且未生效，故两被告不构成违约，不应承担包括违约金在内的违约责任。

【法院判决】

法院认为：一、林某主张合同未经配偶共同签字而未成立、未生效，依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第十七条规定，虽然涉案房产为两被告共有财产，但两人系夫妻关系，且林某在合同签订时与其妻子电话协商出售房产事宜，作为相对人的原告已有理由相信该合同为被告夫妻双方共同意思表示，且林某妻子在2015年5月与原告商量解除合同时亦在场并发表意见，亦可见林某对该合同知情，两被告未举证原告存在恶意或存在合同法规定之无效情形，故双方签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，依法已成立且生效，双方均应依照约定履行各自义务。两被告不履行合同义务，应承担违约责任。

综合原被告合同签订时间、被告违约时间、合同实际履行阶段、原告实际损失等因素以及原告亦负有合同法第一百一十九条规定之减损责任，酌定两被告赔偿原告违约金损失为转让价的百分之五。法院判决支持解除合同及返还定金的诉求，并酌定林某支付成交价5%的违约金。

双方均未上诉并履行了生效判决确定的义务。

【律师意见】

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第十七条：婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：

（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。

（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。

1.在购房过程中，要注意夫妻共有房产的问题，若房屋登记在双方名下，则应有双方签字；若无法获得双方的签字，应收集足够的证据证明双方都同意。若房屋为夫妻共有但产权仅登记在一方名下时，必须获得夫妻双方明确的同意，防止以后出现纠纷时或者卖方因房价上涨反悔不卖时，一方以另一方不知情或不同意为由主张合同无效或者无法继续履行。

2.根据合同法第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。因此，如果对方已经违约，应当积极采取措施防止自身损失扩大，而不是一味采取拖延方式。