因对“全权公证委托”的错误理解而引发的房产买卖纠纷

案情简介：

2013年4月22日，原告(买方)与被告(卖方)通过第三人(中介)居间签订了《房地产买卖居间合同》，由原告购买被告所有的位于南山区映月湾花园*AQ*号**房产（简称“涉案房产”），成交价人民币248万元。合同约定：1、卖方须在4月22日配合居间方去公证处办理全权委托公证书；

2、买方需在卖方公证后两日内再向卖方补齐定金人民币24万元，买方须于2013年4月24日前将部分首期款103万元支付至买方按揭银行监管，卖方须共同办理并签署监管相关协议，该款项由银行根据协议支付给卖方，卖方须配合买方提交申请按揭银行所需全部资料并按规定签署相关文件如按揭款项存入账户确认书等。”

3、由买方替卖方赎楼。若卖方逾期出具全权委托公证书，或逾期交付《房地产证》原件，或逾期签收定金，或逾期申请房地产转移登记，超过5日，或有其他根本违约行为致使本合同无法继续履行的，买方有权单方解除本合同，同时有权选择要求卖方双倍返还定金，或要求卖方支付相等于该房产总价款10%的违约金。

合同签订后，原告于2013年4月20日向被告交付购房保证金1万元，并托管于第三人（居间方）处。2013年4月22日，被告向第三人表示拒绝出售涉案房产。2013年4月23日，原告填写了《二手楼交易资金监管业务申请审批表》及《工商银行个人住房/商用贷款审批表》，以办理二手楼交易资金监管及个人住房贷款手续。2013年4月25日，原告委托北京市大成（深圳）律师事务所向被告出具律师函，催促被告履行合同。被告收到上述律师函后，表示同意继续履行合同，但不同意办理含产权过户委托在内的全权委托公证，并要求原告将赎楼款直接打入被告银行账户。2013年4月26日，被告填写了《个人贷款提前还款/变更申请书》。原告于2013年4月24日前已筹集133万余元以用于买房，为此，原告提交了牡丹灵通卡账户历史明细清单予以证明。被告至原告起诉之日尚未办理全权公证委托书，也未配合原告办理首期款监管手续。

2013年5月8日，原告诉至深圳市南山区人民法院，请求判令被告返还原告定金1万元，并支付原告违约金248000元，由被告承担诉讼费。

南山区法院受理该案后， 于2013年7月15作出一审判决。

被告不服，上诉至深圳市中级人民法院，但最后维持原判决。

庭审辩论：

原告认为：一、已按约履行了合同义务，不存在违约行为。合同签订后，原告按照合同约定通过第三人向被告支付了定金、签署了首期款资金监管协议、并向银行提交了按揭贷款申请资料、提供了原告在银行账户内的资金证明，履行了合同义务。二、被告存在多处违约行为，已经构成根本违约，应当承担违约责任。体现在：1、合同签订后，被告多次明确表示不再出售涉案房产的行为，构成第一次违约。2、被告拒绝按照合同第十二条约定，须于2013年4月22日配合第三人做全权委托公证，构成第二次违约。3、根据合同第五条约定，被告应于2013年4月24日前配合原告签订资金监管协议，配合办理银行按揭贷款申请手续。但被告一直拒绝配合办理，经第三人和原告多次催促，仍拒绝履行。被告的行为构成第三次违约。4、被告提出只做水电公证，不做全权委托公证，是对合同约定提出的一种单方变更行为。原告并不认可，被告至今未做公证，导致合同无法履行。三、被告无权选择是否做公证。合同中明确约定：被告需做全权公证委托。也正是基于此前提，原告才敢冒着风险用部分首期房款68万元给被告赎楼。原告及第三人多次催促后，被告不但没有任何实际行动，反而打着只做水电公证而不做全权委托公证的幌子来达到阻止合同履行的目的，还美其名曰：有权选择做公证。四、原告综合被告在签订合同后的各种行为表现，从中可以看出被告根本没有任何诚意履行合同。

被告认为：原告在起诉状中有关事实和理由的陈述与真实情况不符，被告不存在拒绝履行合同的情形。双方对合同第十二条约定的由被告去公证处办理全权委托公证书的条款在理解上存在分歧，原告认为该全权委托公证书指的是产权过户手续的全权委托公证书，而被告理解的是办理水电、煤气、电视等过户手续的全权委托公证书。对于产权过户手续，基于产权风险考虑，被告坚持要亲自办理，故导致合同未能按照约定的流程履行。双方发生分歧后，被告一直积极与原告、中介沟通，寻找解决分歧的办法，但均以原告不接受而没有结果，因此不存在原告所述的被告不履行合同义务的情形，被告至今仍愿意履行合同，原告要求被告支付违约金没有依据，即使被告行为构成违约，由于原告没有证据证明其实际损失的存在，要求被告赔偿24.8万元违约金明显过高，也没有事实和法律依据。关于定金，是由第三人中介公司收取，原告向被告请求没有依据。

第三人认为，被告未依约办理全权委托公证书，也未依约配合原告办理首期款监管，恳求法院依法判决。

法院判决：

1、被告向原告返还定金1万元，第三人予以协助。

2、被告向原告支付违约金124000元。

一审法院认为：原、被告及第三人签订的《房地产买卖居间合同》是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合法有效，对各方当事人具有约束力，各方当事人均应根据合同约定全面履行各自的合同义务。原告已依约支付了购房保证金即首笔定金1万元，并为准备支付首期款而筹集了资金，但被告却明确表示拒绝出售涉案房产，其行为已经构成根本违约，被告应承担相应的违约责任。其后尽管被告表示同意继续履行合同，却一直未按约定配合原告办理全权委托公证书，也未配合原告办理首期购房款监管手续，导致合同未能履行，原告签订买卖合同不能实现，故原告有权请求返还所付定金并可以选择适用违约金或定金条款。原告、第三人与被告对合同中被告办理全权委托的约定在理解上存在分歧，应从有利于实现合同目的出发，按照合同有关条款和二手房买卖交易习惯确定。合同约定由原告为被告赎楼即由原告为被告提前还清银行按揭贷款以注销抵押，按照深圳市二手房买卖交易习惯，应确定合同约定的全权委托包含委托办理产权过户手续，故被告有关双方对合同约定的全权委托包含委托办理产权过户手续，故被告有关双方对合同在理解上存在分歧而导致合同未履行的抗辩理由不成立，法院不予采纳。被告请求原告返还定金1万元的诉讼请求法院予以支持，先定金托管在第三人处，第三人应予以协助。被告请求法院对违约金予以调整，考虑到违约金以补充为主，兼具惩罚性，故法院以被告违约行为对原告造成的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错因素，根据公平原则和诚实信用原则进行衡平，从而将被告应付违约金标准从按房产总价10%计算下调至按房产总价5%计算，由此确定被告应付原告违约金124000元。

深圳市中级人民法院对一审法院的的事实和判决部分给与了确认，驳回了其上诉，维持原判。

律师意见：

本案是二手房纠纷发生中，常见的一种违约情形。作为卖方，在合同履行过程中往往因各种原因而寻找各种理由违约。本案中，买方在履行了自己该履行的义务后，卖方却以“理解存在分歧”的一个理由明示解除合同，被买方和法院认定了违约，付出了惨重的代价，望二手房买卖双方引以为戒。